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北京专业民事案件律师讲述离婚相关问题(2)

信息来源:王保文律师  |   发布时间:2019年06月03日

       北京专业民事案件律师讲述离婚相关问题(2)。个人房产变为夫妻共有房产的3种情形。

北京专业民事案件律师

1、所有权转移方式一:婚前赠与
       第一种财产所有权的转移方法:婚前赠与。赠与是一种无偿转移财产的行为,赠与的法律后果是财产所有权的转移,赠与完成后,不能把已经送出去的财产再要回来。爱情是什么?直教人生死相许。命都可以给对方,财产又算什么。因此,在结婚之前,恋人之间总会有一些财产相互赠与的行为。尤其是有钱人,赠与是他们表达爱的方式。在他们看来,赠与的财产价值越高,他们的爱也就越深。所以他们经常会送房、送车,以博红颜一笑。
2、转移财产所有权方式二:夫妻财产约定
      高级民事律师根据婚姻法规定,夫妻可以通过财产约定的方式,约定婚前个人财产为夫妻共同财产。夫妻财产约定与赠与的区别:赠与以交付、办理过户为生效要件,动产交付之后,不动产过户以后才发生财产所有权转移到效果,在交付、办理过户之前对方随时可以反悔;
而财产约定直接产生财产所有权转移的效果,不以办理房屋过户、财产交付为条件。当事人可依据夫妻财产约定主张所有权。
       前提:双方具有婚姻关系。财产约定可以在婚前,也可以在婚后;但在婚前约定的话,双方的约定到结婚的时候才能生效;如果约定之后双方后来没有结婚,则约定不产生法律效力。在形式上,夫妻财产约定是协议、合同的方式;在法律后果上,可以直接起到财产所有权转移的后果。为了白纸黑字的证明,约定应采用书面方式。约定内容:一般是从婚前的个人财产向共同财产进行转化。示例:本人位于上海市××路××号301室的房屋一套,在婚后由我和妻子×××共同所有;或者,我和××的所有婚前财产,在结婚之后都属于双方共同所有。
3、婚前购置的不动产,婚后双方共同还贷
       《婚姻法司法解释三》第十条的规定:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。
        民事纠纷律师根据上述规定可知,一方婚前签订不动产买卖合同并以个人财产支付首付款并在银行贷款,不动产登记于首付款支付方名下的,婚后夫妻有用共同财产继续还贷,当夫妻离婚时对不动产归属,先协商,协商不成,归产权登记方(如果还有剩余尚未还清的贷款,因为这是首付方婚前所借,所以是其个人债务与另一方无关),至于双方共同还贷的款项,只要是用双方共同财产支出的,则拿房的一方应该将其中的一半支付给另一方,如果不动产有增值,则双方共同支付的款项的一半所对应的财产增值部分也应当支付给另一方。
共有房产变为个人房产的2种情形:
1、夫妻间的赠与
      《婚姻法司法解释三》第六条规定:婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。也就是说如果对方送你了房子,一定要去办过户手续,不要傻傻的以为对方将钥匙交给你了房子就是你的。没有办理房屋变更登记房子是不属于你的。
2、采用所谓的“假离婚”方式
       对于房产归属,夫妻双方在假离婚时通常会以签订离婚协议的方式作出安排。在双方签订的离婚协议中,就可能会约定双方的共同房产全部归一方所有,这是有效的。在司法实践中,绝大多数的裁判观点认为,《合同法》第52条有关合同无效的规定并不适用于夫妻双方签订的离婚协议,公平性也不是对离婚协议的考察因素,即使离婚协议存在“显失公平”的情形,也不属于无效或者可撤销的情形。
       即使将来复婚,复婚前已经分割的财产也很有可能被认定为是婚前个人财产。

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